دعاوي تخليه و سكوت اجاره نامه

دكتر غلامرضا طيرانيان وكيل پايه يك دادگستري

دعاوي تخليه و سكوت اجاره نامه

غرض از تحرير مقاله حاضر ، اثبات اين نكته است كه طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هر گاه در اجاره نامه مربوط به محلهاي كسب و پيشه و تجارت حق انتقال به غير از مستاجر سلب نشده و صريحاً نيز اين حق به مستاجر تفويض نگرديده و به عبارت ديگر ، اجاره نامه تنظيمي بين طرفين در اين مورد ساكت باشد ، چنانچه مستاجر محل كسب را بدون اذن مالك به غير منتقل كند ، اين اقدام موجب تخليه مورد اجاره نخواهد شد .
تعداد و شركت طرفداران يك عقيده نبايد مانع پذيرفتن استدلالي شود كه خلاف نظريه اكثريت ارائه ميگردد مشروط بر اينكه دلائل اقليت قويتر و از نظر اصولي حقوقي منطقيتر باشد ، بر فرض كه نظريه اكثريت خلاف ادعاي فوِ باشد .

قبل از ورود در بحث ، توجه به نكات زير كه ما را در اثبات ادعا ياري ميكند ، ضروري است :
۱ ـ در قانون مصوب سال ۱۳۵۶ رابطه استيجاري يا ناشي از قرارداد كتبي است و يا رابطه مزبور بر اثر تراضي شفاهي و عملي بين مالك و مستاجر برقرار ميشود .
۲ ـ مطابق قانون مصوب سال ۱۳۵۶ براي مستاجر پس از استيلاء بر مورد اجاره و استفاده از آن ، حقي به نام حق كسب و پيشه و تجارت بوجود ميآيد كه به اين دليل حتي پس از اتمام مدت عقد اجاره ، مادام كه مستاجر مرتكب يكي از تخلفات قانوني نشده ، نميتوان مورد اجاره را از تصرف او خارج نمود .
۳ ـ هر گاه بر وجود حقي مبتني بر قانون يقين حاصل شد ، اين حق پايدار است و در مقام ترديد و يا ظن و گمان ، كه قدرت مقابله با يقين را ندارد ، بايد حق مزبور را همچنان باقي و معتبر شناخت .
۴ ـ در امور ممنوعه ، محدوديت و يا سقوط حق اشخاص منحصراً در حد ضمانت اجراهائي قابل اعمال است كه در قانون صريحاً و بدون ابهام به آن اشاره شده باشد والاّ در صورت ارتكاب آن امور بايد در جستجوي آثاري برآمد كه موجب محدوديت و يا سقوط حق نشود و صرفاً موجب بطلان عمل ممنوع گردد .

حال با توجه به نكات مزبور كه برخاسته از عقل و منطق حقوقي است ، وارد بحث شده ، موادي از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ را بررسي ميكنيم كه در ارتباط با موضوع مقاله است :
ماده ۱۴ ) « در موارد زير موجر ميتواند حسب مورد صدور حكم فسخ اجاره يا تخليه را از دادگاه درخواست كند . . . » :
۱ ـ در موردي كه مستاجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غير در اجارهنامه و يا در موردي كه اجارهنامهاي در بين نباشد ، مورد اجاره را كلاً يا جزءً به هر صورتي كه باشد به غير واگذار نموده و يا عملاً با وكالت يا نمايندگي و غيره در اختيار و استفاده ديگري جز اشخاص تحتالكفاله قانوني خود قرار دهد .
۲ ـ درموردي كه عين مستاجره به منظور كسب يا پيشه و يا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناويني از قبيل وكالت و يا نمايندگي و غيره عملاً به غير واگذار كند ، بدون اينكه طبق ماده ۱۹ اين قانون با مستاجر لاحق اجارهنامه تنظيم شده باشد .
ماده ۱۹ ) در صورتي كه مستاجر محل كسب يا پيشه و يا تجارت به موجب اجارهنامه حق انتقال به غير داشته باشد ، ميتواند براي همان شغل يا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمي به ديگري انتقال دهد .
هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجارهنامهاي در بين نبوده و مالك راضي به انتقال به غير نباشد ، بايد در مقابل تخليه مورد اجاره حق كسب يا پيشه يا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر ميتواند براي تنظيم سند انتقال به دادگاه مراجعه نمايد . . .
تبصره ۱ ـ در صورتي كه مستاجر بدون رعايت مقررات اين ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار كند ، موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت . . .
البته در زمان حاضر كه اماكن مسكوني تابع قانون و مقررات خاص خود بوده ، از شمول مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ خارج شده ، اشاره به بند يك ماده ۱۴ قانون مزبور صرفاً به منظور استفاده از مفاد آن براي كشف نظر مقنن است نسبت به انتقال آن دسته از محلهاي كسب و پيشه و تجارت كه همچنان مانند گذشته مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ باقي مانده است .

براي درك مطلب لازم است عباراتي از مواد قانون فوِ را كنار يكديگر بگذاريم . به اين ترتيب :
« در موردي كه مستاجر مسكن بدون داشتن حق انتقال به غير در اجارهنامه و يا در موردي كه اجارهنامهاي در بين نباشد . . . بند يك ماده ۱۴ » .
« در موردي كه عين مستاجره به منظور كسب يا پيشه يا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده باشد . . . بند دو ماده ۱۴ »
« هرگاه در اجارهنامه حق انتقال به غير سلب شده يا اجارهنامهاي در بين نباشد . . . قسمت دوم ماده ۱۹ »
با توجه به مفاد بند ۱ و ۲ ماده ۱۴ تفاوت نظر مقنن سال ۱۳۵۶ نسبت به محل مسكوني و محل كسب كاملاً قابل تشخيص است به اين معني كه در مورد محل مسكوني قانونگزار مقرر داشته هرگاه بين موجر و مستاجر اجارهنامهاي وجود داشته باشد ، تنها در صورتي انتقال مورد اجاره به غيرتخلف و موجب حق انتقال ، براي موجر محسوب نميشود كه حق انتقال به غير كتباً در اجارهنامه به او داده شده باشد والا بدون داشتن حق انتقال ، حتي اگر حق مزبور صريحاً از او سلب نشده باشد ، مستاجر محل مسكوني مورد اجاره را به غير منتقل كند موجر ميتواند تخليه او را درخواست نمايد . قانونگزار در مورد محل مسكوني حكم ماده ۱۰ قانون مزبور را به طور مطلق به موقع اجرا گذاشته است ولي در مورد محلهاي كسب چنين نيست .
مويد صحت اين استنباط قيد كلمه « خود » ميباشد به عنوان شرط مباشرت در استفاه از مورد اجاره توسط مستاجرين محلهاي كسب در مورد بند ۲ ماده ۱۴ : از موجبات قانوني تخليه ، در حالي كه اين قيد در مورد محل مسكوني در بند ۱ ماده مزبور مشاهده نميشود .
بنابراين تخليه محل كسب و پيشه و تجارت تنها در صورتي قانوني است كه يا اجارهنامهاي در بين نباشد و يا اگر بين موجر و مستاجر اجارهنامه تنظيم شده ، در اجارهنامه صريحاً كلمه « خود » يا هر كلمة ديگري با اين مفهوم مستاجر را مقيد به مباشرت در استفاده از محل كسب نموده باشد و يا در اجارهنامه صريحاً حق انتقال مورد اجاره به غير از مستاجر سلب شده باشد .
دقت در عبارت روشن و بدون خدشه قسمت دوم ماده ۱۹ ما را در اين عقيده استوار ميكند . از اين قرار عبارتهاي : ـ در اجارهنامه ۲ ـ حق انتقال به غير سلب شده باشد يعني ملاك امر در صدور حكم تخليه متن اجارهنامه و شرايط مذكور در آنست و لاغير و سكوت اجارهنامه در مورد حق انتقال به غير كافي براي صدور حكم تخليه نيست . شرطيه بودن جملة مذكور در تبصره يك ماده ۱۹ . قانون مويد مطلب است : « در صورتي كه مستاجر بدون رعايت مقررات اين ماده مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد . . . » عبارت تا اين جا به صورت شرطيه آمده و جزاي آن چنين است : « . . . موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت . . . »
مقنن آگاه از مواد ديگر قانون روابط موجر و مستاجر كه خود تصويب نموده نگفته ( و در اين نگفتن تعمد داشته است ) كه : در صورتي كه مستاجر بدون رعايت مقررات اين قانون ، تا گفته شود مقررات ماده ۱۰ قانون مزبور بطور مطلق و حتي در مورد محلهاي كسب نيز كاربرد دارد ، بلكه به جاي عبارت ( اين قانون ) تصريح كرده است ( اين ماده ) و اين ماده يعني ماده ۱۹ قانون مصوب ۱۳۵۶ .

با توجه به اينكه ماده ۱۹ كه مورد نظر مقنن بوده تنها صدور حكم تخليه را جزاي مستاجري دانسته كه با وجود سلب حق انتقال به غير از او در اجارهنامه موجود و مكتوب ، به صورت شرط ضمن عقد ، از اين شرط تخلف و منافع مورد اجاره را به ديگري واگذار نمايد . جمع مطلب اين كه ، انتقال مورد اجاره به غير در مورد محلهاي كسب و پيشه و تجارت تنها در صورت زير قانوني است :
۱ ـ اجارهنامهاي در بين نباشد ۲ ـ در اجارهنامة موجود براي استفاده مستاجر قيد مباشرت « خود » شده باشد ۳ ـ در اجارهنامه موجود حق انتقال به غير از مستاجر سلب شده باشد و در دو حالت ديگر يعني : ۱ ـ اگر به مستاجر حق انتقال به غير داده شده باشد ۲ ـ در مورد حق انتقال به غير اجارهنامه ساكت باشد ، صدور حكم تخليه مستاجر جايز و قانوني نيست و بقاء حق مستاجر در استيفاي منفعت از مورد اجاره و حق كسب و پيشه و تجارت او به حكم عقل و منطق و اصول حقوقي استصحاب ميشود .
ممكن است قاعده مطلق و كلي مذكور در ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ كساني را در مورد صحت اين عقيده دچار ترديد حكمي كند . زيرا ماده مزبور مقرر داشته است : « مستاجر نميتواند منافع مورد اجاره را كلاً يا جزءً يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار كند ، مگر اين كه كتباً اين اختيار به او داده شده باشد . . . »
ميدانيم كه در صورت تصويب موادي در رديف بعدي هر ماده هر گاه مغايرتي بين مواد بعدي و مواد قبلي باشد ، مواد بعدي همواره ناظر بر مواد قبلي بوده حسب مورد يا مخصص مواد قبلي است يا حاكم و يا وارد بر آن مواد .
البته اگر پس از ماده ۱۰ بندهاي يك و دو ماده ۱۴ در باب تعيين موارد تخليه و يا مقررات ماده ۱۹ ( قسمت دوم و تبصره يك آن ) با توضيحي كه گذشت ، تصويب نشده بود ، قاعده مذكور در ماده ۱۰ اطلاِ خود را در مورد محلهاي كسب نيز حفظ ميكرد ، ولي اينك با تصريح بند ۲ ـ ماده ۱۴ و تفاوت آن با بند يك ماده مزبور لزوم قيد « خود مستاجر » و عبارات : ( در اجاره نامه ) و ( سلب شده باشد ) و ( بدون رعايت مقررات « اين ماده » ) با قاطعيت ادعا ميتوان كرد كه ماده ۱۰ در مورد اماكن كسب و پيشه و تجارت اطلاِ خود را از دست داده است .

پرسشي كه باقي ميماند اين است كه پس چه اثر و ضمانت اجرائي حافظ مقررات ماده ۱۰ ميباشد و مقنن از تصويب آن چه منظوري داشته است آن هم با اطلاِ خاصي كه در اين ماده به كار برده شده است ؟
اولاً ـ در قانونگزاري تصويب مقررات فاقد ضمانت اجراء سابقه دارد ، مانند ماده ۱۱۷۸ قانون مدني كه مقرر داشته است . « طفل بايد مطيع ابوين خود بوده ، در هر سني كه باشد بايد به آنها احترام كند . » تاكنون نديدهايم اگر بياحترامي به ابوين ، به صورت جرمي خاص ظاهر نشود ، اين حكم از ضمانت اجرائي عملي برخوردار گردد .
ثانياً ـ همانطور كه ميدانيم تخلف از اوامر و مقررات قانوني يا جرم كيفري است و يا جرم مدني كه در هر دو صورت لازم است جزاي آن به صراحت در قانون ذكر شود و هر گاه بر منعي از ممنوعيات قانون ، جزائي معين پيشبيني نشود حداكثر اثري كه بر تخلف از قانون ميتوان قائل شد ، بطلان و بلااثر بودن عملي است كه انجام شده است .
در نتيجه ، اگر مستاجر محل كسب كه حق انتقال مورد اجاره ، در اجارهنامه موجود از او سلب نشده و اجارهنامه در مورد سلب يا عدم سلب اين حق ساكت و بلاشرط است ، منافع عين مستاجره را به غير منتقل نمود ، تنها ضمانت اجراي اين عمل بطلان آن و بقاء رابطه اسيتجاري بين او و مالك و بقاء كليه مسووليتهائي است كه در برابر مالك بر عهدة اوست ، اگرچه تخلفات بعدي توسط منتقلاليه صورت گيرد . مگر اينكه موجر از حق مندرج در قسمت دوم ماده ۱۰ قانون استفاده و تنظيم اجارهنامه را با نفر دوم درخواست كند كه اين درخواست در واقع تنفيذ اقدام مستاجر اول تلقي شده رابطة موجر با مستاجر اول قطع و مسووليتهاي او نيز منتفي خواهد شد و جز اين ( در مورد مفروض ) اثري بر ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مترتب نميباشد و همين اندازه اثر ، ضامن اجراي معتبري براي اين ماده محسوب ميشود .
در زمان تصويب قانون فوِ حكم ماده ۱۰ در مورد محلهاي مسكوني به طور مطلق جاري بوده ولي عموميت و اطلاِ ماده مزبور در مورد محلهاي كسب و پيشه و تجارت به شرحي كه در اين مقاله آمد ، اعتبار خود را از دست داده است و تخليه محل كسب در صورت انتقال آن بغير ، از طرف مستاجر ، منحصر و مقيد شده است به موردي كه :
۱ ـ بين موجر و مستاجر اجارهنامهاي وجود نداشته باشد .
۲ ـ در اجارهنامة موجود مستاجر متعهد شده باشد كه خود شخصاً از مورد اجاره استفاده كند .
۳ ـ در اجارهنامة موجود ، حق انتقال به غير ، صريحاً از او سلب شده باشد و به هر ، حال مالك راضي به انتقال نباشد .